基于社会发展的保障性住房的可持续性研究报告
基于社会发展的保障性住房的可持续性研究报告
历时一年有关保障性住房课题的调研与研究转瞬即逝，通过一年的努力我们对于保障性安居工程有了一个更为全面与系统的认识，对秦皇岛地区保障性住房建设情况有了更为细致的了解，发现了其中存在的许多问题，并针对其中出现的一些问题提出了相应的解决对策。
一、项目研究内容
该项目研究基于社会发展下大批量建设的保障性住房可持续性研究，走访秦皇岛市各个保障型住房小区，对比分析国内外成功案例，总结提炼现状问题，提出改
进对策，对比分析国内外有关保障性住房案例经验，海港区各大保障性住房分布区域图为相应国家政策的制定提供一定的指导意见。
该项目立足于社会发展的角度看待目前集中，快速，大规模建设保障性住房的现象。近两年由于政策的倾斜，促使各地保障性住房如雨后春笋般拔地而起，大规模的住房数量确实暂时缓解了中低收入人群住房难的问题，但是一些生活上的问题依然存在。而且随着社会的进步与发展，生活标准的提高必然会伴随着住房标准的提高，目前所建的保障性住房由于可持续性差将会带来很多的问题。
二、调研成果总结汇报
现阶段国内处在一个快速建设保障性住房的阶段，数量众多，规模宏大。但是通过实地调研走访秦皇岛各地区保障性住房点发现，实际的保障性住房中存在很多问题，主要从显性问题和隐形问题两方面来阐述，并且为保证保障性安居工程呈健康发展态势，针对以上问题提出来相应的改善措施。
A显性问题：
一选址偏僻
某些集中大量建设的保障性住房由于其本身的使用性质,利润空间较低,开发商以及政府在规划初期为降低成本一般把其建在远离市中心,地理位置十分偏僻的地段，并且周围交通不便，各类设施缺乏，导致了中低收入者买房后，在解决住房困难的同时，也带来了生活、工作，就医，教育等其他方面的问题。
以海政里经济适用房小区为例，该小区位于海港区西环路京山铁路以西，华山路以东，柳江煤矿经济适用住房以南，开发区孙庄以北，远离市中心，地理位置较为偏僻，周围交通，教育，医疗，生活设施十分匮乏，
交通设施来说周围只有12路和20路公交，公交不仅数量少，而且线路单一，而大多数居民的出行多海政里小区周围环境是依赖公交车，居民普遍反映上下
班及孩子上下学高峰期公交十分繁忙，影响出行。
海政里小区门口简易设施小区附近几乎没有教育设施，仅海政里小区内部有一幢幼儿园，方圆一公里的范围内都没有中小学，孩子的上学问题成了很多家庭面对的难题。
一般生活设施也十分匮乏，附近没有银行，较大的餐厅，超市等，只有小区内部的小卖部，小超市；周围的医疗设施也不够完善，只有小区内部的小诊所，很难满足居民们的日常需求。
保障性住房的选址关乎其以后是否能健康地可持续发展,选择较为偏僻但配套相对完善,交通便利的地方,具有一定的发展空间和吸引力,社会资源也能得到有效地分配，社会各阶层的融合更为紧密一些，进而一定程度上避免大面积的保障性住房沦为新时期贫民窟的可能。
改进措施：
1、选址要以人为本。
以人为本，是选址的基本原则，统筹兼顾整体的情况下，选址点应是一个能保障住户的基本生活条件，能提供安全、卫生、健康、方便、舒适和优美的居住生活环境，能提供满足其物质与文化生活需求的各项设施的土地和空间。要充分考虑住户日常生活、教育等多方面的需要，要尽量选择在区位条件较好、交通便利、供水供电等基础设施和配套设施完善的地点进行建设。2、选址要有前瞻性。
考虑到住户的实际情况、生活习惯及收入水平，经济适用住房小区不宜建在地价高昂的繁华地段。考虑到本身住户的生活问题以及以后的发展，保障性住房也不应布置在一些十分偏僻的地方，因此，在选址时要眼光放远些，从全局出发，考虑长远的发展，局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，结合社会的可持续性发展，为保障性住房选择适宜的区域。
二小区内居住环境不高
1户型设计单一，且无论是户型本身还是套型间可性差变，各部分功能有待完善。如右图所示的杨道庄保障性住房某户型平面图，该户型在整个小区中有497户，小区总户数为1149户，所占比例为40.9%，从户型平面图来看，首先，起居室和主卧的空间比例和尺寸还需要细化推敲，其次，户型本身通风存在严重的问题，几乎每一个房间都没有良好的通风环境。最后，该房间几乎不存在可变性，难足家庭的动态发展需要。
2小区内部景观绿化缺
乏，环境质量差，主要表现为以下几个方面：缺乏停车空间的设计，车辆随意停放，大量的自行车、电动车因没有车棚随处停放甚至堆放在楼梯间内，造成本就
拥挤的厨房空间不宽敞的楼道内更加拥堵。小区内缺少室内娱乐活动场
地，，一些老人们以及小孩等居民的娱乐活动只能在室外进行，使得娱乐活动极易受到自然的影响。并且室
外休闲娱乐设施单调，道路坏损严重，绿化种类单一，聚集在路边下棋的居民
杨道庄经济适用房小区某户型图杂草丛生，座椅斑驳。通过数据分析，约90%的居民对于所在小区的景观绿化环境不满，约75%的住户认为环境差主要是由于后期物业的管理维护不当造成。
改进措施：
保障性住房不是低标准的住房，无论是内部居住空间还是外部环境设计，都要很好地满足人们的日产生活所需。
从户型设计来说，户型内部完善各个功能空间，细化各功能空间的尺寸，做到面积虽小，但功能全面合理，套型间的设计在设计之初考虑以后套型可变的因素，增强住宅后期的可持续性。
绿化景观和辅助设施是小区环境的组成部分，也是影响居民生活质量的重要因素，为保证小区环境满足人们的生活要求，既需要在设计之初，进行合理的规划与设计，同时，后期的物业管理与维护也十分必要，前期的规划与设计可以创造出优美的环境空间，而只有一个严格的物业管理，才能有效维持小区的环境。
三施工质量不合格
据我们走访的所用经适房小区，施工质量不达标是一个共性问题，窗户漏雨，墙体渗水，外墙斑驳，道路坏损等现象十分严重。如右图所示：在海政里小区的调研中除以上一些问题居民还反映阳台的拉筋为铁丝，楼
板厚度不足，电梯没有合格证，且空放得状况时有发生。由此可见，经适房的施工质量亟待提高！
改进措施：
海政里小区小高层的电梯情形保障性安居工程作为一项重要的民生工程，其
部施工质量的好坏直接关系到内部居民的安危。施工质量得不到保证的住房违背了保障性安居工程的初衷，相关部门要切实加强住房施工期间的监督力度，建立严明的奖惩制度，从政策与法律的角度更好的规范保障性住房的施工进程。
B隐性问题：
1选址偏僻，集中建设，造成社会阶层的分离，不利于人们的和谐相处。从我国的现状来看，“贫富分居”现象已经出现，并在逐步蔓延和加剧，各地区都在热衷于建设所谓的高档住宅区，并将高收入阶层与其他社会人群分离开来，在城市中心区域的住宅市场上也难觅经济适用房、廉租房的踪影。目前存在的社会问题以及一些潜在的社会问题都应当引起政府和社会的高度关注。在保障性住房规划和建设中，政府应当充分重视起保障性住房的空问分布问题，给予实际的政策倾斜，有意识地让富人和穷人混居在“同一屋檐下”，也就是混居模式，避免孤立的、大规模的低收入者聚居区沦为“贫民窟”的情况出现，构建起一个整体和谐的社会生存状态。
2保障性住房片区可持续性差，造成社会资源的浪费，政治经济成本的损失首先，大量集中建设的地段基本都处在十分偏僻的地段，这些地段由于地理位置的局限，缺乏发展潜力，不能很好地解决小区居民的就业问题；其次，户型套型设计缺乏可变性，不能满足家庭的动态发展需要，以及社会进步的要求，致使社会资源的浪费；最后，忽视保障性住房的可持续性，只是暂时地解决了住房的问题，同时又带了一系列别的问题，不能从根本上保证低收入人群的生活，效果事倍功半，造成政治经济成本的损失。
所以，要在保障性住房选址，规划，设计，施工等各个方面注重可持续性方面的因素，才能尽量避免社会资源的浪费，政治经济成本的缺失。
C对策研究：
一政府进行政策性的调整与完善，从房产开发，居住权，土地经济等方面进行宏观调控。国外发达国家在保障性安居工程建设方面较国内相比较为超前，已经存在了一些实际的案例供国内借鉴和参考。1大力推广混模式
借鉴美国集中开发公屋的实际案例，公屋在一定程度上加剧了美国城市贫困集中与社会隔离。因为大批量集中保障性住房的建设加剧了社会阶层的分化，中低收入者与相对富有者缺乏必要的联系，其基本生活没能进入一个有效地可持续的环境，使贫富分化加剧。我国城市当前正在进行保障性安居工程要从中吸取教训，某些保障性住房小区已经开始将商品房和保障性住房混合建设，混居模式在一定程度上缓解了社会阶层的分化，其所能造成的经济效率尚不可知，但是达到的社会效益是明显的。但是如何进行有效地混居，使混居达到最优的效果，需要对于居住人群的种类，各类人群的比例，各类户型比例之间互相协调，例如通过对海政里小区调研结果显示，由于对居住环境的不满，将近80%的商品房住户有搬离的意愿。所以制定有效地混居政策，进行适当的前期计划，保证后期的物业管理，才能使混居长久维持下去，这也是目前国家政策所欠缺的。2完善公租房制度
美国次贷危机导致全球经济环境恶化，我国出口受阻，为刺激国内需求，政府正借鉴英国的可负担住宅实际案例，实行先租后卖、租售并举的方式对我们的制度完善具有重要的现实意义和参考价值。在保证一定数量公租房的情况下，改变部分经济适用房只售不租的固定模式，可将其先租赁给申请对象，待租住者居住达到一定年限具备了购买的经济能力且仍属于享受经济适用房的范围内，即可分期分步地向其出售产权，由租赁发展为产权共享直至完全产权。作为低收入者一方，分期分步地购买所有权对他们也是一种合理的、可以承受的负担方式，不会对其生活造成过大的压力，可以迅速有效地改善自己的居住条件。而且，政府有充足的时间来考察申请租住者的真实情况，方便做出一些纠正或调整。3发展更多渠道解决住房来源
包括国家公益单位内部调剂，首先，国家公益方面，主要是从“补砖头”和“补人头”两方面进行，各地区要根据自身实际情况，制定适合的补助措施，补助比例。其次，单位内部的调剂不仅解决了人们的住房问题，并且更大范围的解决了生活问题，对于有经济实力的企业，国家相关政策可以鼓励其内部开发调剂分配住房。
二将人性化及理念引入障性住房建设，人性化的设计体现在初期的选址，规划，设计，中期的施工，以及后期的物业维护管理三方面。
1、初期的选址在人性化设计方面要在不仅解决低收入人群住房问题的基础上，尽量考虑其生活的要素，应遵循的以下原则：
a符合城市空间结构调整方向的原则。统筹协调发展，兼顾城市发展现状，同城市功能调整优化相结合。在城市的不同区位布置不同的保障性住房片区，引导人口合理分布。
b综合考虑就业与居住的均衡发展需求的原则。根据区县功能定位，结合产业布局和人口就业结构，综合考虑就业与居住的均衡发展需求。
c采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设的原则。以集中建设和开发配建作为主要手段，按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局，促进社会公平和融合。
2、从住宅建筑设计方面来看，应从几个原则考虑，降低造价，简化施工程序，增强可变性，进而达到一定程度的可持续发展。
a大开间设计。设计采用的大空间构成套型的基本平面空间，大开间结构内部采用可移动隔墙和家具进行空间的划分和分割，以形成多种空间分隔方式；同时，通过仔细推敲开间进深尺寸以及开窗位置等方式，既增加了有限空间的通透性，又保证了各项使用功能的基本舒适性；
b净尺寸模数。引入净尺寸模数的概念，实现室内净使用空间的模数化。使用净尺寸模数，可以相对容易实现住宅室内设计时各界面平面和空间分割的统一和对应；家具的选择和摆放更加合理，增强家具使用的适应性；也可减少装修时建筑材料在房间的边角部位的裁剪所造成的浪费。
c移动隔断。采用灵活分隔的方法，是提高空间使用效率的重要手段。隔断设计为可以移动的部件，各部件可在移动的过程中互相组合、分隔、围合生成各种大小不同的功能空问。这种变化产生的各种可能性满足了不同的居住者的不同使用要求，在一定的程度上解决了集合住宅中一般性要求与特殊要求之间的矛盾。d空间合用。经济适用房在有限的面积条件下，功能空间可采用合用、互用的思路，尽可能缩减消极空间，加大空间的使用效率，可以把使用功能相近的房间结合起来，把交叉使用的公共区域合并起来，如书房与起居室合用，餐厅与起居室互用，厨房与餐厅可以合用等。对于小套型，卧室与起居室也可以合用。e竖向空间分隔。一种可共享层高的紧凑型独立居住空间分隔方法，其特征是在建筑房间中部的天花板和地板之间，设置分隔结构，将一个居住空间分隔成为两个紧凑的、具有不同高度功能空间的独立居住空间，提高空间利用率。
D总结
总之，从大量的调研结果来看保障性住房的建设虽然有了很大的发展，形式
越来越合理多样，很大程度上缓解了中低收入人群住房难问题。但是通过实地调研以及同国内外相关案例对比发现在保障性住房如火如荼进行的过程中仍然存在很多显性与隐形的问题，例如选址偏僻，规划不善，设计不合理，缺乏可持续性，居住环境亟待提高等，并针对不同的问题提出相应的改进措施。在以后保障性住房的建设过程中，需要国家政策，设计规划部门，以及后期物业管理等方面的共同努力，引导保障性住房建设更加科学合理健康地发展。
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社会保障制度，其定义可以从多个角度进行界定，如从狭义及广义角度、社会保障角度、分配角度等角度进行分析。社会保障制度可大致定义为是依据一定的法律和规定，为保证社会成员的基本生活权利而提供的救助和补贴。从广义上来说，社会保障体系包括社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置和社会互助、个人储蓄积累保障等。以养老保险、待业保险和医疗保险等为主体的社会保险制度，是构成社会保障体系的重要内容。社会救济是指国家对城乡困难户的生活救济。城市的困难户，是指无经济来源的鳏寡孤独和劳动能力差、收入不足以维持基本生活的居民。农村的贫困户，是指因缺少劳动力、资金、技术或因长期生病、天灾人祸不能维持家庭基本生活的农户，以及基本丧失劳动能力，无依无靠、无经济来源的老人、残疾人、孤儿等。此外，还包括对遭受严重自然灾害的灾民的救济。社会福利，是指国家为安置聋哑盲残人员和孤寡老人而兴办的各种社会事业、企业，各种社会福利基金，以及各种文化、教育、体育设施。职工福利通常也属于社会福利范围。优抚安置是国家和社会按照规定，对法定的优抚对象，如现役军人及其家属、退休和退伍军人及烈属等，为保证其一定生活水平而提供的资助和服务，是一种带有褒扬、优待和抚恤性质的特殊制度。
迄今为止，世界上已有将近150个国家建立了社会保障制度。但由于世界各国的社会制度、经济实力和文化背景等不同，推行社会保障制度的时间有先有后和有长有短。因此，各国社会保障制度在政策取向、制度设计、项目多寡、具体标准及实施办法等方面既有共同点，也有差异之处。从社会保障的主要方面进行分析和综合，世界各国社会保障制度大致可以分为救助型、保险型、福利型、国家保障型和自助型等五种模式。
在此，笔者主要分析落后国家，如一些发展较为落后的次发达国家，主要在非洲一些综合国力较弱的国家，其多数是采用救助型社会保障制度。
救助型社会保障制度是指国家通过建立健全社会保障的有关规章制度，保证每个社会成员在遇到各种不测事故时，能得到救助而不致于陷入贫困。对于已经处于贫困境遇的人们，则发给社会保障津贴，以维持其基本生活。其特征是：1、政府通过相应的立法，作为实施救助的依据。公民申请和享受社会救助是其依法应享受的权利，不附带屈辱条件，不同于慈善机构的“施善”或“恩赐”，也不同于资本主义初期的济贫和赈济。2、社会救助的费用列入政府的财政支出，其资金来源于国家税收，个人不交纳保险费。3、救助的对象为因失业或天灾人祸而陷入贫困的公民、弃婴、孤儿、残疾人、老年人。4、救助的标准为低水平，以维持生存为限。1）从社会保障制度的完善程度分析：
社会发展的主要矛盾为社会公平与效率的矛盾统一的辩证关系，公平、效率与社会保障制度密切相关。公平是社会保障的本质和核心，社会保障制度从其建立之日起，就有互助互济、保障公平的固有特性。效率是社会保障制度正常运行的物质保证，效率的任何下降，都会造成或加重社会保障制度的实施困难。二者不可偏废其一，如果过分的追求公平，社会中将会出现人们过分的依赖社会保障制度，这一方面会导致社会中人们的生产积极性下降，拖慢社会生产力的发展脚步，另一方面，国家的财政支出会大大增加，巨大的财政支出会使国家的经济负担严重加重，国家财政在高负荷的情况下运行，必将导致国家发展难题；如果偏重效率，那么严重的贫富差距必将导致社会的动荡不安。完善的社会保障制度必须既考虑经济效率，不降低劳动者的积极性，也要保证分配的公平，维护国家的长治久安。从社会保障实践看，不同的社会保障模式是不同国家根据其经济发展水平、国情或文化传统，对公平与效率之间的不同组合进行选择的结果。当前，大多数国家进行的社会保障制度改革，正是从调整公平与效率的关系出发的。效率优先、兼顾公平，已逐渐成为各国完善社会保障制度的指导原则。
在非洲的一些落后国家，采用救助型的社会保障制度，其适用对象的范围很有限，因为国家的财政实力有限，
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