201*年宁德房地产市场总结

201*年宁德房地产市场总结

201*年宁德房地产开发投资分析

201*年宁德房地产投资高位运行商品房销售稳定

201*年宁德市房地产开发完成投资221.05亿元，超过全省平均水平29.0个百分点。201*年全宁德市共销售商品房183.62万平方米，同比增长22.4%。中心户型住宅贡献较大。

201*年，宁德市房地产建安工程投资和土地购置费迅速增长，有力地推动了投资的高速增长，同时也带动了新开工面积的增长，受国家宏观政策和市场经济规律的双重影响，商品房销售保持平稳增长。

一、投资高位运行，土地购置费增速加快

201*年以来，宁德市房地产开发投资保持快速增长，从10月份起，连续三个月增幅居全福建省各设区市第一名。全年共完成投资221.05亿元，同比增长60.1%，超过全省平均水平29.0个百分点。其中，建安工程投资145.85亿元，同比增长65.0%，拉动房地产开发投资增长41.6个百分点；土地购置费62.36亿元，同比增长65.2%，对房地产开发投资增长的贡献率达29.7%。

二、施工规模进一步扩大，竣工面积增幅回落

201*年全宁德市房屋施工面积1389.33万平方米，同比增长38.2%，比一、二、三季度分别提高14.8、5.8、8.6个百分点。新开工380.25万平方米，同比增长49.8%；其中宁德中心城区新开工面积184.83万平方米，同比12年增长114.4%。

全宁德市住宅施工面积995.30万平方米，同比增长34.2%，201*年新开工254.43万平方米，同比增长44.4%；其中宁德中心城区住宅新开工面积122.09万平方米，占201*年宁德全市住宅开工面积的48%，同比12年增长104.9%。

办公楼施工面积所占比例较小，但施工规模扩大，全年共有施工面积36.52万平方米，同比增长113.2%，本年新开工19.55万平方米，同比增长109.5%；其中宁德中心城区新开工9.67万平方米，占201*年宁德全市办公楼开工面积的49.46%，同比12年增长600%。

商业营用房施工面积183.21万平方米，同比增长45.0%；其他房屋施工面积174.31万平方米，同比增长45.4%。

201*年全宁德市房屋竣工面积116.62万平方米，同比增长44.4%，增幅比1-11月回落30.9个百分点，比一、二、三季度分别回落160.8%、81.0%、42.4%。其中，住宅竣工面积84.17万平方米，同比增长29.2%。

三、商品房销售稳定，中小户型住宅贡献较大

201*年，全宁德市共销售商品房183.62万平方米，同比增长22.4%。住宅销售面积166.97万平方米，同比增长22.8%。其中，90平方米以下小户型住宅销售42.32万平方米，同比增长22.8%。其中，90平方米以下小户型住宅销售42.32万平方米，同比增长27%，90-144平方米中等户型住宅销售105.46万平方米，同比增长29.1%，144平方米以上大户型住宅销售面积19.19万平方米，同比下降8.4%。

按套数来看，201*年宁德全市共销售商品住宅15824套，其中，90平方米以下小户型5566套，90-144平方米中等户型9184套，144平方米以上大户型住宅销售1074套。201*宁德中心城区期房销售套数为6477套，其中，90平方米以下小户型2082套，90-144平方米中等户型3742套，144平方米以上大户型653套。

此外，201*年库存压力减小，待售面积进一步减少。全市待售面积21.68万平方米，同比下降4.1%，其中住宅待售面积12.34万平方米，同比下降29.3%。然而，宁德中心城区的库存情况却与之背道而驰，待售面积8.29万平方米，同比12年增长205.3%，其中住宅待售面积2.51万平方米，同比12年增长20.2%。

四、资金来源情况良好，定金及预收款成倍增长201*年到位资金320.42亿元，同比增长85.1%，其中，国内贷款24.02亿元，同比增长123.9%；自筹资金151.12亿元，同比增长84.1%；其他资金来源145.28亿元，同比增长81.0%，作为其他资金来源主要部分的定金及预收款95.63亿元，同比增长124.6%。

扩展阅读：201*房地产市场总结和201*年预测

房地产的201*年和201*年展望

这段时间中国房地产行业整体波澜不惊，值得深度解读的有价值的信息少之又少。估计很多朋友在这个时间点都在做功课进行201*年度总结和新的年度工作计划。今天敝人也跟各位对201*年的中国楼市做做总结，再将201*年的整体趋势做个预测。在此，敝人总结了一批投行报告的观点以及任志强等权威专家的观点，与各位分享！

201*年，中国房地产销售总量快速上涨，一二线城市吃肉，三四线城市喝汤

201*年，整个全国房地产销售总量高歌猛进，销售增速接近30%，土地市场的增速同比增速达到了38%。

但是，不同城市房价涨幅却不一致。最主要的特征是，201*年全国房地产改变了同涨同跌的趋势，由“普涨时代“进入到了”分化时代“。

下面投行统计的一组数据可以得到证明。

201*年1-10月，一线城市销供比（销售面积/批准预售面积）为111.4%，供不应求，处于存量的净消耗状态，二线城市供需则基本平衡，三线城市销供比则不到80%，明显供过于求。201*年，一二线楼市冲高回落，三四线城市继续鏖战

新的一年即将到来，市场应会有怎样的变化？在此，也给各位做做预测。

总体来看，201*年的中国房地产行业仍将维持在一个比较景气的状况。从供求关系看，随着201*年房市的火爆，开发商在下半年大幅拿地，201*年的总供给会比201*年增加，房价涨幅预计会下降。

1、综合各大投行报告，预计201*年的房地产销售额增速在10~17%，销售面积增速在9~12%。2、全行业新开工面积增速将放缓，预计201*为年增长5%。新开工面积指标是销售的滞后指标，由于201*年销售增速放缓，预计新开工增速也将随之放缓。3、预计201*年，全国房价整体涨幅在6%左右，上半年涨价压力比下半年大。

4、全国市场房价涨幅的结构性差异仍然突出。部分开工收缩较快的一、二线城市201*年可能仍然面临较大涨价压力。如北京、上海、广州、厦门等。

5、针对这种城市分化的局面，有一组指标可以值得参考。经相关投行分析，201*年，预测一、二、三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和富裕83%，201*年不同城市间供需比将加大差异。

6、与此同时，国内大牌投行国泰君安发表言论：从开发商的角度来说，201*年只是开发商高增长的一个起点，从201*年开始一直到201*年，至少是201*年上半年，整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。一线城市市场火爆

1、201*年一线城市政府大丰收

截至11月底，201*年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，201*年同期则为1675亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。2、房价将温和上涨，新增供应量快速上升

预计在201*年，四大一线城市由于供应偏紧，需求旺盛，供不应求的局面仍不会改变。预计短缺量在12%。因此，一线城市房价仍将温和上涨。

地价仍会增速较快，十八届三中全会新的土地制度改革，会有助于平抑地价。

201*年一线城市的拿地面积是大涨了接近100%。因201*年的大幅拿地补库存可在201*年形成销售，因此，四大一线城市201*年将形成价升量涨的局面，但房价涨幅不会继续维持年增长20%的高位，将比201*年下降，预计可达10~15%。

3、未来一线城市的核心区的房价虽然有泡沫，但仍然具备上涨空间。从国外的都市圈的发展来说，中国的都市圈仍没有到一个巨大的规模，还有进一步增大的空间。4、一线城市存量住宅去化月数：7.86个月，二线城市存量住宅去化月数：11个月三、四线城市市场继续低迷

相比一、二线城市的市场火爆，201*年三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅，未来开工增速将持续低于销售增速。预计201*年新开工增速为5%。三线城市存量商品房去化月数：25个月区域差异带来政策分化

十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。

政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。单独二胎政策影响有限，预计每年新增10%左右的增量房需求

相比目前房地产市场的巨大存量，新增的所谓“刚需”数量有限。根据估算，如果未来十年我国总和生育率逐步提高到2.0，则十年间将多出生201*万人口。按照人均30平方米的住房标准，这些新增人口带来的增量住房需要约为6亿平米，平均每年增加住房需要6000万平米。201*年我国住房销售面积为11亿平米，因此新增的住房需要占当年住房销售面积的5%。

如果二胎单独放开能够带来每年新增的9%18%的增量的房地产的年均需求，如果二胎全部放开年均会增加2739%的增量的需求。二胎对于整个行业来说中长期是一个托起中长期需求的政策，但是市场并没有意识到。二十年以后是不是才有需求，其实不是的，打算要二胎的时候就会希望有改善性的住房了。

房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱

房地产行业企业在201*年将受到三个因素的影响，

1、资本实力，在当前高度市场化的今天，一、二线土地市场高热，将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。

2、融资能力和成本控制能力。在201*年地价高企，房价涨幅逐步回落的市场格局下，两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。特别是在当前全社会贷款利率水平高企的金融形势下，融资成本的控制能力至关重要。大中型企业因有较好的信誉及较丰富的融资渠道，综合融资贷款成本较低，而小型企业受困于调控，融资成本往往较高。

3、资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。

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