商业地产拓展市场调查报告内容及格式

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商业地产拓展市场调查报告内容及格式

附件二

商业地产拓展市场调查报告内容及格式

第一部分：商业市场调研1、商圈研究2、消费者研究3、投资型客户研究4、竞争对手研究一、市场调研情况1、调研时间

2、调研地点和地区3、回收问券4、调查方法5、基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平比较2、该地区GDP主要指标

3、当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析三、区域商业市场调研（一）区域商圈研究

1、城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构

2、项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对

不同类别的消费需求等

4、商圈辐射范围、及范围内竞争项目（二）终端消费研究1、消费习惯2、逛商场频率3、偏爱的商场4、对项目商圈评价（三）投资客户研究1、经营范围2、投资动向

3、商圈内商铺经营状况（四）竞争对手研究1、竞争对手基本情况2、竞争项目

四、消费者消费习性探讨1、基本结论2、专题研究

五、项目经营方式论证1、项目与同类物业的比较论证2、项目业态探讨与可持续发展论证3、项目消费者群体分析与引导性消费行为论证4、项目商业价值与租金价值风险性论证5、项目设计标准与经营管理水平的论证

第二部分：项目可行性研究

一、前言：项目总体情况说明、分析、总结二、项目概况

1、项目具体位置、规模2、项目规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场情况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析

价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；3、主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查4、项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

5、项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定

位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案7、项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、

管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等

8、项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、

财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益

9、风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案10、可行性研究：可行性研究结论

第三部分：项目规划发展建议一、项目分析1、项目基本情况分析2、综合评价（SWOT）二、项目定位建议

1、综合定位：特征定位、价格定位、名称定为2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位3、市场定位：目标客群定位、群体表现特征三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准4、环境景观塑造建议5、物业管理与服务要点6、项目配套设施与功能建议四、商业布局建议

1、项目商业策划与规划方案整改建议2、商业分区功能布局及调整方案3、商业销售及租赁区域规划建议4、项目外观及景观建议5、项目人流及物流动向建议五、项目商业组合建议1、商业结构及业态分析

2、项目商业组合的可行性探讨3、项目电梯位置和利用建议

4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议5、项目配套设施与功能建议

第四部分：招商、营销传播策略一、项目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈结构性分析二、项目租售价格定位

1、租赁价格标准租赁期租金价格厘定

租金水平展望和预测租金调整环境及递增率2、销售价格

销售价格厘定

销售区域及铺位分割建议销售价格之阶段策略性建议销售与租金价格互动建议及检讨三、商场经营方式建议

1、直接和间接商铺出租2、商场经营方式可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分5、营销与招商传播推广策略互动建议6、宣传资料及媒介选择五、招商营销执行

1、招商营销方案执行

第五部分：经营管理建议一、商场前期经营管理建议

1、商场上也布局的设计和控制2、全程客户跟进3、商场商户安排4、商场内外部涉及装潢顾问5、开业宣传推广传播策略6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、规范化运作体系二、商场管理制度制定

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟定3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责三、商场经营管理人员选聘和培训

1、商场各级管理人员选聘2、商场经营管理培训资料四、商场管理

1、制定商场经营管理目标和计划2、制定商场管理标准3、客户资料分析

4、各项资料及文献建档

第六部分：项目标识系统一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸、空间限定及方格制图法3、中文标准字体（简称、全称）4、英文标准字体（简称、全称）5、中英文标准字体制作6、常用字体7、标准颜色8、辅助色

9、标志辅助图形10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合2、标志与简称的特殊组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统

1、案旗

2、礼仪旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋

6、服装：保安、保洁、销售人员、管理人员7、信封、信笺8、旗杆

9、物管识别标志四、导视系统

1、售楼招牌2、售楼指引牌3、工地形象围挡墙4、交通工具五、广告系统

1、路牌灯箱广告2、广告旗3、形象展板

4、标识英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色

扩展阅读：吉安市商业地产市场调研报告 -

吉安市商业地产市场调研报告

按李总指示,

对吉安市商业地产进行调研,现将调研结果综述如下:

**年6月12日

一、吉安市城市背景介绍二、吉安经济概况三、吉安房地产分析

四、吉安商业地产调研情况分析

基本情况

吉安商业租金水平分析经营状况分析商业配套分析

商业物业目标客户群分析

一、目标客户群结构、特征分析二、投资客户群分析三、自购经营客户群

五、项目SWOT分析

优势劣势机遇挑战

六、吉安建材市场分析

一、吉安市城市背景介绍

吉安位处江西中部、赣江中游、是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江城市。全市现辖2区10县和1县级市，总人口466.46万，面积2.5万平方公里，属亚热带季风湿润气候，年均气温18.3度、年均日照1762.3小时、年均降水量162703mm，79月局部地方性雷阵雨，偶有台风降雨。地质为红壤，水源充足，未受污染。

从交通地势上看，吉安属罗霄山脉中段。境内有南北向的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和东西向的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，

水面约占4%。市政府驻地吉州距省会南昌里程为219公里。**年5月11日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安市，辖吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新共一市二区十县。

二、吉安经济概况

初步核算，**年全市生产总值3**14亿元，按可比价格计算，比上年增长

15.0%。按抽样调查人口计算，当年人均GDP达到6455元，比上年增长15.5%，是**年的1.79倍。全年财政总收入27.54亿元，比上年增长21.4%。其中，地方财政收入17.84亿元，增长20.6%。全年完成地方财政支出48.16亿元，比上年增长29.5%。全市居民消费价格指数为1**5%，比同期回落2个百分点。

全市居民消费价格总指数为1**5,比上年上涨3.5%，增幅同比提高4.5个百分点；商品零售价格上涨1.6%。八大类商品及服务中，食品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品服务类以及居住类价格分别比上年同期上涨10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品类中粮食增幅最高，达33.4%。价格总水平涨幅增高。

吉安作为江西省一个直辖市，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节及高山蔬菜8大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、电力、机械、造纸等14个工业门类。全市生产总值在**年跃上200亿元台阶后，**年继续攀升，完成242.86亿元，可以增长14.5%，增速比上年提高0.9个百分点。人均生产总值5225元，比上年增加745元，同比增长13.8%。

三、吉安房地产分析

吉安作为江西省一个地级市，房地产开发热潮刚刚掀起，处于开发的初级阶

段，这意味着吉安房地产市场的不成熟，更意味着吉安房地产市场有很大的潜力可以挖掘，市场空间广阔。

随着宏观调控政策的持续作用下，我省房地产开发投资增幅理性回落。吉安房地产进入相对低迷。**年商品房均价为1450元/，商铺的均价为6500元/，同期开发项目较多，市场竞争较大，近两年吉安经济发展较快，人均收入有所提高，购房的积极性也随之高涨。政府有效的城市规划与城市建设政策，以及投资环境的改善，境内外一些地产开发商陆续登陆，这些公司凭其良好的资金优势和丰富的操作经验，必将给吉安房地产市场带来强大的冲击，市场格局将会出现较大的演变，开发企业将重新洗牌，市场的蛋糕将重新分配，未来吉安的房地产市场的竞争也必将日益激烈。

价格是消费者购房时考虑的首要因数，吉安属于地级市，虽然近两年经济发展很快，人均收入有所提高，购房积极性也随之高涨，但受经济规模的限制，外来流动人口较少，商业仍不繁荣，人们的生活水平仍不是很高。因此消费者购买物业时考虑的首要因数就是价格。

吉洲大道是吉安现在投资和未来发展的热点，现已有在建和在售的房地产项目10余个，该区域生态环境较好，交通便利，离城区相对较近。随着政府的极力打造，大量人流将会汇集在该区域，形成以吉洲大道为中心的吉安新城。

四、吉安商业地产调研情况分析

1、基本情况

吉安目前现有的专业市场及大型商业网点有：阳明商城、河东贸易市场，香江国际装饰家私城、天一圆家居广场、文山路步行街、金罗湾女人世界、鼎泰商城等。现将这些主要的专业市场及大型商业网点简单的介绍如下：

名称占地面积建筑面积商铺数量地理位置经营业态开业时间阳明商城一楼350间、阳明东路二楼服装、家电、超市河东贸易140亩市场香江装饰30亩26000家私城天一园家居广场文山路步行街金锣湾女人世界鼎泰商城

500间青原大道副食、建材、百货一楼200间、吉赣公路与二楼家私后河交汇处韶山东路建材、家私家具文山路服装文山路服装文山路服装

2、吉安商业租金水平分析：

易市场街元/元/楼免费使用香江装26元/饰家私城临街面22元/市场内3000街元/3016元/二、三楼免费使用，租金一年按8个月收取天一园16元/家居广场文山路120元步行街/金锣湾60元/女人世界鼎泰商100元城/临街面12元/及主入口主街60元/主入口40元/市场内未销售未分割14元/街免半年支路40100元/没有优惠暂时全免租金市场内铺3050元/主入口60元/------30元/------40元/市场内13000铺元/4080元/人民路60元/中山路80元/井岗山大道------7000元/------8000元/6045元/6060元/从上表可以看出，吉安市专业市场及大型商业网点布局相对集中，其商业经济横向发展，导致商业集中点整体租金价位偏高，且租金价格差异较大，透析其根本原因：一、是地理位置的影响过大，导致各专业市场及大型商业网点价格分

布不均匀。二、是政府部门的政策倾向所至，致使部分的专业市场现有结构及经营业态与预期构想不是很协调。

3、经营状况分析

阳明商城和文山路步行街，受片区经济辐射力影响，经营状况较好，且升值潜力巨大，鼎泰商城和金锣湾步行街虽同属此片区，但其经营业态属同质化竞争，且地理位置相对较偏，目前该市场经营状况较差，入住率较低。河东贸易市场位于青原大道，受政府发展策略影响，商业氛围尚未聚集，发展潜力受阻。香江装饰家私城受自身建筑格局的影响，发展举步维艰。中山路和人民路因地处市中心，零售商业较为强劲，经营状况较好，但发展空间较小。

4、商业配套分析

吉安目前商业配套比较匮乏，能够满足物流配送的目前只有河东贸易市场，至于停车场、产品会展中心等吉安市均不具备，宾馆、餐饮等在吉市均不发达，虽然已经具备部分星级宾馆和餐饮，但中低档较少，说明消费需求不旺盛。吉安市目前商务意识较为加强，但在规模和具体设施上还未完善，存在概念模糊、针对性不强等弱点。真正意义上的成熟完善的商务配套设施还未出现。

5、商业物业目标客户群分析

◎、目标客户群结构、特征分析

就目前吉安市现有的商业物业而言，目标客户群主要层面分为投资客及自购经营的客户群，然而自购经营者和投资者的商业物业购买比例为4：6，大部分经营者介于经营的资金压力和对经营区域的观望态度，一般选择租赁经营。目标客户群的总量及市场消化量是市场经济存在和赖以生存并发展壮大的原动力与基础，他们的存在必然有其历史根源与现实经济发展分不开的。◎、投资客户群分析

投资客户群包括本地长线投资客户群与外地投资客,所不同的是本地长线投资客户主要以长期投资为主要目的,跟多关注的是物业现有的价值和物业以后升值发展的空间,外地投资客,主要以短线投资为主要目的,其更多关注的物业现有的价值及今后是否具有升值的空间.以达到通过低价买进短期内高价卖出的目的,追求短期高回报.

※

投资理念鲜明,有一定的商业投资习惯理念和一定的商业投资实力,存在一定的投机和浮躁心理.※

有一定的闲散资金,但还不能足以达到完全支付全部价值的要求,要通过按揭的形式来购买,但是月供要与月租金相等或低于月租金。※

政府行政机关单位，此类客户收入较丰厚及稳定，更多的是灰色收入的存放和漂白，促使他们选择投资不动产。※

以投资为目的的，这些人群更多的注重物业本身的地理位置和投资回报率，分析表明只有具备更多保障的商业物业才能够吸引该类人群。※

吉安市的中产阶层，该类客户主要希望所购物业能够保值，能够持续回报。※

年龄结构较为均匀，投资客户群的年龄结构比较宽泛，基本从30---50岁之间。※※

文化水平较高，家庭负担较轻。

外地投资客，已完成了基本的资金积累过程，所购物业档次较高，区位较好，资金多来源以民间资金，此类客户功利务实，有强烈的商业意识，以市区非居住物业为主。◎、自购经营客户群※

本地成长的行业经营主力，具有一定的购买能力和抗风险能力，对物业要求较高，因为这是他们今后赖以生存的根本，如果物业适合经营，选择购买的比例较高，但购置的面积不会太大，多以3050为主。※

规模化大中型企业、大公司的分支机构，该类客户资金虽然雄厚，但对物业的产权化要求反而不高，大部分以租赁为主，如果选择购买，购置的物业面积较大，基本以600以上为主。

※高档次服务性企业，该类客户更多的是关注物业本身的档次、配套、定位、及周边进驻的公司、企业、行政单位的性质，因为这些因数直接影响到该公司的形象和经营，另一方面是周边交通的便捷及信息服务的多渠道、多样化。此类客户多以租赁为主，如果选择购买，面积多在1000左右，具有较强的生存能力和辐射力。

※

置业以市中心地段为主

六、项目SWOT分析

优势：

※

地处中山西路与吉州大道交界处，该区域属于目前吉安市的投资热点，是吉安市未来的发展方向。※※※

紧靠市中心，承接市区的经济辐射。交通便利，适合商业地产的长足发展。

全新的规划，相对与老城区，必然更科学、更便利、更适合人们经营和生活，具备较大的发展空间。※

可期待的完善配套

劣势

※※※

项目周边的开发还未到位，还没有形成人气。配套设施还不具备，极度缺乏。

项目周边的底商售价过低，给产品的定价带来压力，难以达到利润最大化。※

吉安市的经营户没有商业物业的购买欲望，如何打动和引导是项目的推广难点。※

吉安市的商业物业的售价差异过大，给产品的定位带来一定的难点。

※吉安市没有可观的支柱产业群，消费力普遍不高，目标客户群难以锁定。

※项目规划已经定型，难以更改。

机遇

※※※

本项目所处未来市政府重点发展规划区域。吉安市目前还没有高档次的商业地产。一站式购物的理念肯定能在该市取得一定的效果。

吉安市的商业地产还没有炒作过，具有大量的潜在客户群和推广运作空间。

挑战

※※※※※※

吉安市房地产发展还处于起步阶段，政府的支持力度效应不明显。河东贸易市场的前期操作，动用过政府手段，这直接影响到项目的前期招商，必然面对客户的观望态势。

吉安商业地产大都赠送二楼或一楼层高高于6米。致使项目6.6米的层高不具优势。

吉安市整体的消化能力较弱，对大型商业物业的消化较难。吉州大道的商业物业的体量过大，竟争比较明显。

市场整体销售模式受历史特定因数影响，对于开发利润的获取必须承受长时期的运作风险和经营风险。

六、吉安建材市场分析

市场当前存在的主要问题

经全面调查了解发现吉安建材市场在建设和经营管理中存在四个方面的突出问题：

（一）市场发展定位不够高，不适应当前社会经济发展的需要。作为吉安地区的商贸集散地，吉安市有着悠久的商贸历史和较好的商业发展前景。而建材市场的建立和发展，由于认识上的局限性，其发展战略定位不是很高。表现在二个方面：一是市场建设档次不高，大部分建材经销商虽能够归行入市，但是经营方式仍停留在摊位式经营，商品以低、劣居多；二是市场销售覆盖面不广，目前市场上的

商品多销在本地，及周边一些县城，知名度低，辐射范围不广，销售量有限，影响力低下。

（二）政策法规配套跟不上，进一步发展受阻。表现为：一是行政引导不力，造致了市场分散。当前吉安市区内还有很多建筑材料店铺未能归行入市。如人民路和中山路上的陶瓷、地板、建筑涂料店和其它各种装修材料店，香江家私市场的管材店和板材店，河东贸易市场的灯具等等。市场的分散既不利于市场的管理，也不利于市场的良性发展，更不利于市场品位的提升。二是征费政策过紧，各种征费过高。行内业主普遍反映征费偏高，这无疑会打击业主的投资信心，很大程度上阻碍了市场的进一步发展。

（三）市场设施不配套，服务质量不高。主要表现在：一、是门店面积大小不一，不合适。业主普遍反映是小户不够用，大户用不完。二、是货物无法直接卸入店中，建筑格局的硬伤导致了物流的致命软肋。三、是无地磅设施。四、是仓储设施不配套，仓库容量远不能满足业主的需要，且相对较偏，不利于经营的便利性。五、是生活设施不配套。

（四）地理位置已不相适应城市发展要求。地处市中心，其地理位置决定承载建材商品的重（大）型货运车辆将不再适宜进出市区内的市场，在市区内设置建材市场，一方面对其自身发展是一个限制，另一方面影响到城区居民的正常生活，影响到城市的品位和档次。

市场当前拥有的机遇

根据当前吉安建材行业的发展形势以及吉安市经济社会发展的需要，调查结合调查到的情况认为建设专业的、配套齐全的、能满足一站式购物功能的建材市场，拥有较大机会点，这是因为：

1、鉴于城区的扩展，现在的建材市场在市区之中，承载建材货物的重（大）型车辆将不能再在市区内自由进出市场以及现有的建材市场离铁路和公路交通要道太远，运输不方便。

2、现有建材市场建设的不规范、不集中，仓储保管、生活办公设施不配套，远不能满足业主的需求。

3、目前现有的建材市场销售状况已饱和，规模小、档次低，周边缺乏发展空间，已不适应当前城市建设发展的需求。

因此我们具有重新整合建材市场的可能性，但必须建造高品质的专业建材市场，要有足够的资源打动现有建材经营户，促使他们整体搬迁。

建设新的建材市场应该考虑的几个问题

1、市场定位。新建市场应按照立足现在，着眼未来的要求，建设成为吉安城区范围内唯一的综合性建材经营地，成为专门、集中、门类广泛、品种齐全、管理统一、服务优质的专业市场，成为凭借吉安传统的区位优势，充分展现吉安地区商贸都会魅力，有品位、上档次、有影响力的专业建材市场；进一步建设成为吉安地区以经营建筑材料为主，集展示、交易、信息、仓储、服务为一体的建材贸易集散中心。

2、建设规模：新建材市场占地※万平方米，其中营业面积※万平方米，仓库面积※万平方米，营业门店设计为二层，上面为办公室、住房，下层为经营门店，仓库设计为单层建造与市场周边。新市场经营门店为※个。

3、市场的管理和经营。市场的管理建议引进物业管理理公司管理，或是开发商自己组建管理部门负责实施经营管理。经营方式采取先进的敞开式、一站式经营，里面经营商品齐全，基础设施配套齐备，实现“一站式”采购，提供细致周到的售后服务。

4、加强协调，组建市场管理体制。

5、加大市场宣传引导和管理力度，将城区范围内与建筑业相关的、分散的专业门类店归行纳市，迁入建材市场之内。如人民路，中山路上的各种装修材料店，香江市场的管材店和板材店，河东贸易市场的灯具店和各种建材店等等所有分散的经营户一律引进市场内经营，进一步增强市场竞争力，扩大市场影响力，提高市场活力。

6、营造良好经营环境。帮助建立建材行业协会，充分发挥协会帮助协商解决经营业主之间的矛盾，协助组建专业的装卸、搬运、运输队伍。制订出台统一管理和统一收费标准，除按服务内容收取相应的服务费外，在征费上免收业主店租，降低经营户的经营成本。出台相适应的优惠政策，以优惠的政策和优质的服务稳定和吸引厂家直销商和其他经销商进驻市场。

**年6月15日

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