房屋中介人员工作流程
房屋中介人员工作流程
一：客户接待
1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）
2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。
3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。
4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。）5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
二：配对
1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A列出意向客户。
B按客户购买意向排序
C按客户购买力排序D选定主要客户
E逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客
1、拨通客户电话，告知客户房源信息
2、询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。3、简单讲述房源基本信息。4、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）四：带看前准备1、设计带看线路
2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）3、列出物业的优缺点
4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。5、整理该物业相关资料。五：如何带看
1、空房必须准时赴约，实房必须提前3045分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。2、理清思路，按照自己的看房设计带看。3、询问客户买房目的。4、询问客户居住状况等。
5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。
6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。六：房源内场操作
1、进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路，时时把握主动权。
2、留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）3、控制时间，不要留给客户太多的思考空间，销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。
4、让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问，认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。5、为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品，不可能去返工或是定做，所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点；对于它的不足，自己是不是可以接受，考虑自己的选择和衡量。）6、结束看房，把客户带回公司或做其它约定。（注意，在去小区的途中加深客户看房的印象。）七：成交前的准备
1、对已产生购买意向的客户应立即带回公司。
2、再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。（增强客户的购买欲望）3、到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。
4、主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。
5、和客户确认下单事宜。（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）如："陈先生，这个小区的环境好不好？""好，不错，还可以""对这套房子的感觉怎样？""不错，还可以""房型满意吗？""挺好的，不错""采光好不好？""好，不错"抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。
6、抓住客户的肯定回答，逼客户下订。八、售后服务
1、在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。2、及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。
3、完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理安排。
4、在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。5、在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成
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开房产中介的工作流程
需要办理工商营业执照、代码证、国税税务登记证、地税税务登记证、房产中介资质证书房屋中介公司从事经纪活动的，除应当符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。合伙企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国合伙企业法》规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。个人独资企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。
注册资金10万。办房产中介资质证书在公共行政服务中心---建设局
1..申请登记；2.提交证件；3.证件查验和现场踏勘；4.填写文本、登记备案；5.核发《房地产中介机构资质证书》。
需要提供：
1.有自己的名称、组织机构；2.有固定的服务场所；
3.有规定数量的财产和经费；
4.从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产经纪人；5.设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。6.一般办理需要15天左右。
1.选店面地址2.去工商局申请一个可用的店名（申请完成后工商局会给你一个盖公章的单
子）3.带上身份证，户口本，经纪人资格证，工商局盖公章的单子到工商局申请营业执
照4.营业执照申请完成后刻公章到税务部门申请税务登记证5.做门头需要到市容那里申批，带上营业执照复印件，身份证复印件，门头的效果图。完成之后就可以开业大吉了。
房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。无论租赁、买卖都有一套严格、完整地业务流程，只有弄清楚流程才能有效保护双方当事人合法权益，保护经营者合法权益，使交易公正、透明。
一.房屋租赁
租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。
1.收集房源：
（一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情况，确立房源的真实性。
（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。
（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。
（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。
（六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。
2.推介房源：
（一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。
（二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互留联系电话，方便看房。
（三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。
3.现场看房：
（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。
（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。
（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图调取房源，最大程度地满足客户。
（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的50%以上即可满足。
4.签订契约：
（一）租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。
（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证复印件，个人留身份证复印件给中介备案。
（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。
二.房屋买卖
买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。
1.收集房源：
（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，协商房屋报价并取得出售房屋委托书。（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。
2.推介房源、接受委托、实地看房：（一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》，载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法定委托关系。
（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因遗漏带来客户不满。
（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。（四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的资料。
3.签订契约：（一）客户选定房源后应按房产价值10%收取定金（不足1万元的按1万元收取），并将50%定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。（二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作日），应保留核档收费的收据。（三）签订制式《房地产买卖契约》、《西安市私有房屋所有权登记申请书》、《房地产买卖审批书》；买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。
（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户，在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。
（五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估报告，然后放款。
4.房屋交割：
（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。
（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，无拖欠费用时方可交割。
（三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。（四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。
房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。
房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。
1.找房源、记房源。2.联系客户。3.带客户看房。
4.办贷款办过户房管局缴费。5.签合同。
先办理营业执照和进行税务登记，然后到房地产管理部门备案登记。然后收集房源和客源，进行广告发布。
你刚开始干，最好找个二手房产代办，这样可以省去你很多麻烦。
二手房的税费
契税：房款的1.5%；（买家）
印花税：房价的0.1%（买卖双方平分）交易费：6元/平方米（买卖双方平分）测绘费：1.36元/平米；（买家）权属登记费：80元；（买家）
证件费：50元；（买家）
营业税：差价*5.5%（房产证超过5年的不需要缴纳）；（卖家）个人所得税：差价的20%。（卖家）其中：契税：
1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；
3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%；个人所得税：
1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；
2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%；
3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。
营业税：
1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。
勤奋，努力，多问，胆大。购房流程：免费咨询、登记↓配对看房（签带看确认书、委托书）↓看中房屋，签订意向金协议书（诚意金）↓议价，签居间买卖合同，代收定金、两证↓交易过户前的准备工作（评估、测绘）↓房产局过户，取得房产证收件单并打款（待银行审批通过后办证过户）↓待出两证后办理水电煤、物业等相关房屋配套手续过户交接↓
买卖双方签署具结书（交房、退还押金）
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