专案经理工作职责
专案经理工作职责
专案经理不参与具体销售工作，对整个销售现场负有监督考核、团队建设、汇报汇总、组织协调、日常管理及后勤之职责，具体工作职责如下：一、监督考核职责：
（一）对现场工作人员的监督考核职责：
1、按照《销售现场人员考核制度》对销售人员、合同管理员进行考核监督，并做相应记录，如无该制度规定之重大问题，则按该制度之相关规定对销售人员、合同管理员进行累计打分、月度汇总，汇总结果与月度公奖挂钩，作为月度考核及人员评级依据；如有该制度规定之重大问题，则第一时间向销售经理汇报、并提交相关书面情况说明。
2、对现场配合的物业工作人员的监督职责：对前期配合的物业工作人员：保安、门童、吧台、讲解员及清洁人员，主要监督以下方面：①出勤情况（以物业公司提供的相关规定为准）；②仪容仪表；③礼仪情况；④服务标准等；以上监督内容具体以《销售现场物业工作人员管理办法》为准；发现问题第一时间向相关人员当面指正，并立即向保安主管反映，检查结果在每周一提交的《销售现场问题汇总周报》中予以记录。（二）合同审核职责：
合同审核共有3个环节：初审、终审及最终审核，专案经理对合同具有终审职责，当合同管理员完成合同初审、并将合同相关资料提交过来，专案经理必须严格按照以下流程办理：
检查以下资料是否齐全：
合同上出现名字的客户的身份证/护照、结婚证、单身证明、离婚证明、户口本（若为直系亲属关系必须提供）等复印件是否齐全；
定金协议书及与定金协议书相比较，出现变更的如更名、增名、减名、换房、特殊优惠及延期付款等审批表是否齐全；
核对定金收据、首付款/全款是否已全部收齐；
如果客户为港、澳、台及外籍人士，还必须检查是否有居住/工作满一年的证明及在本区域（园区）仅有一套住宅的承诺书、中文名公证等。检查合同内容是否准确：
检查客户姓名是否与身份证/护照/公证后的中文名一致；检查客户身份证号码/护照号码是否正确；
检查总房款是否与大定协议书及特殊优惠审批表一致；
检查付款方式选项是否与下面具体的付款方式一致，即选“1”即表示是按照下面的一次性付款方式执行；选“3”即表示是按照下面的银行按揭方式执行；不存在选“2”的情况；检查具体付款方式是否正确：定金金额是否与定金收据所示金额一致；一次性付款的金额必须与总房款一致；银行按揭方式下检查以下事项：A、首付款（含定金）+银行按揭款项是否等于总房款；B、首付款比例（含定金）+银行按揭款比例是否为100%；C、银行按揭款到帐时间应为签约日期后一个月内。
3、以上检查内容必须确认齐全、无误后，方可审核通过，否则不能审核通过。（三）对售楼系统检查监督职责：
1、每天根据前一天现场客户来访、来电及客户成交情况的汇报信息，检查合法管理员是否已对售楼系统检查完毕，并按照《售楼系统检查日报》做相应记录，依此作为对销售人员、合同管理员考核的一项依据。2、对即将销售楼栋经合同管理员在售楼系统初始化后，必须马上进行以下核查工作：逐套核查每套房屋面积、总价是否正确，以预测面积报告及经审批的价格表为准。（四）对商品房销售管理系统的监督检查职责：1、每次申请预售证时，当合同管理员完成网上流程、准备提交前，专案经理必须马上在商品房销售网上抽查相关登记内容：①该楼栋物业形态是否正确；②该房屋是否精装修是否正确；③该楼栋建筑结构是否正确；④核查网上每栋面积是否与预测面积报告中一致；⑤每栋抽查30%以上标准层、全部非标准层的面积、价格是否与预测面积报告/备案价格表一致；别墅项目逐套检查。2、专案经理在每次开盘前至少提前15天监督合同管理员必须提交合同样板到销售助理处进行合同流转会签工作；开盘前5天内合同样板会签意见反馈到销售现场，合同管理员按照会签意见完成网上合同模版制作，专案经理按照会签后的综合意见，逐字检查网上合同模版是否准确。
（五）对客户付款进度的监督检查职责：
根据销售人员在会议上提交的个人《客户逾期签约/付款统计表》，结合合同管理员每天相应核查记录，在现场会议上予以强调，具体到销售人员；会后监督合同管理员立即对以上客户发出催签函、催缴函；在以上函发出第3个工作日即监督合同管理员发出违约函，并要求相关销售人员立即提交《退楼/挞（退）定申报单》/《成交楼宇违约审批表》，经专案经理签字后由合同管理员提交销售助理；专案经理必须针对以上工作及时填写《逾期签约/付款周报》，该表格必须于每周一提交销售助理。
（六）对换房、更名、退定、退楼、特殊优惠及延期付款等的监督管理职责：
销售现场对换房、更名、退定、退楼、特殊优惠及延期付款等情况无申请权和决定权，专案经理对以上情况有监督权，签约时如果出现以上情况，必须检查相应申请表是否具备、签字是否齐全，否则不予通过；特殊情况下由销售经理电话通知专案经理执行，事后3天内专案经理督促销售助理将相应审批表传真至现场存档；以上所有申请专案经理必须在《成交重大变更统计表》中予以记录，该表格必须于每月第一个工作日提交销售助理。二、团队建设职责：
（一）组织、指导销售团队学习职责：
1、组织销售团队学习公司、部门制度：专案经理必须定期/不定期组织新/老销售人员学习公司、部门制度，要求每个销售人员对公司、部门制度规定做到熟悉、掌握，对于制度的不定期考核，结果将作为销售人员、专案经理考核的一部分。
2、组织销售团队学习房地产基础知识：专案经理在每月提交的《销售现场月度工作总结及计划》中列出培训计划，并以书面形式向销售助理提交培训大纲及培训材料。
3、组织销售团队学习房地产相关法律、法规：专案经理结合合同管理员每天从相关网上下载的新出台的法律、法规及已有的法律、法规，组织销售人员进行定期/不定期学习，并将学习情况在每月提交的《销售现场月度工作总结及计划》中记录。（二）销售团队培训职责：
1、礼仪培训：专案经理以《礼仪守则》为蓝本，对销售人员进行定期/不定期培训，并将相应培训情况在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。
2、销售说辞的培训：①整体项目销售说辞的培训：专案经理以经公司审核通过的说辞为依据，对销售人员进行不定期培训，必须达到每个销售人员熟练掌握并能灵活运用的目的；②阶段性推出楼栋销售说辞的培训：专案经理根据经审批的阶段性销售说辞，对销售人员进行不定期强化培训；③以上培训情况应在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。3、销售现场阶段性问题汇总培训：①专案经理根据销售现场突发事件进行针对性培训；②专案经理每天根据销售人员《客户疑难问题统计表》中客户提出的疑难问题共同讨论、培训；③专案经理根据策划人员传真的广告内容，先自行分析、研究，对客户可能提出的问题制订相应对策，并在《销售现场广告发布统计表》中予以记录，同时在会议上进行针对性培训；④以上培训情况应在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。（三）专题性研究探讨职责：
专案经理根据销售人员的整体学习情况，可以不定期设置专题性讨论：如对销售合同的讨论、某项房地产法律法规的讨论以及某个销售技巧的讨论等；如果需要外力支持，则专案经理可以向销售经理提出书面申请，由销售经理经公司审批后执行；所有的专题性讨论要形成专题性报告，在讨论结束7个工作日内提交销售经理，以上作为专案经理绩效考核的重要方
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专案经理工作职责
专案经理不参与具体销售工作，对整个销售现场负有监督考核、团队建设、汇报汇总、组织协调、日常管理及后勤之职责，具体工作职责如下：一、监督考核职责：
（一）对现场工作人员的监督考核职责：
1、按照《销售现场人员考核制度》对销售人员、合同管理员进行考核监督，并做相应记录，如无该制度规定之重大问题，则按该制度之相关规定对销售人员、合同管理员进行累计打分、月度汇总，汇总结果与月度公奖挂钩，作为月度考核及人员评级依据；如有该制度规定之重大问题，则第一时间向销售经理汇报、并提交相关书面情况说明。
2、对现场配合的物业工作人员的监督职责：对前期配合的物业工作人员：保安、门童、吧台、讲解员及清洁人员，主要监督以下方面：①出勤情况（以物业公司提供的相关规定为准）；②仪容仪表；③礼仪情况；④服务标准等；以上监督内容具体以《销售现场物业工作人员管理办法》为准；发现问题第一时间向相关人员当面指正，并立即向保安主管反映，检查结果在每周一提交的《销售现场问题汇总周报》中予以记录。（二）合同审核职责：
合同审核共有3个环节：初审、终审及最终审核，专案经理对合同具有终审职责，当合同管理员完成合同初审、并将合同相关资料提交过来，专案经理必须严格按照以下流程办理：
检查以下资料是否齐全：
合同上出现名字的客户的身份证/护照、结婚证、单身证明、离婚证明、户口本（若为直系亲属关系必须提供）等复印件是否齐全；
定金协议书及与定金协议书相比较，出现变更的如更名、增名、减名、换房、特殊优惠及延期付款等审批表是否齐全；
核对定金收据、首付款/全款是否已全部收齐；
如果客户为港、澳、台及外籍人士，还必须检查是否有居住/工作满一年的证明及在本区域（园区）仅有一套住宅的承诺书、中文名公证等。检查合同内容是否准确：
检查客户姓名是否与身份证/护照/公证后的中文名一致；检查客户身份证号码/护照号码是否正确；
检查总房款是否与大定协议书及特殊优惠审批表一致；
检查付款方式选项是否与下面具体的付款方式一致，即选“1”即表示是按照下面的一次性付款方式执行；选“3”即表示是按照下面的银行按揭方式执行；不存在选“2”的情况；
检查具体付款方式是否正确：定金金额是否与定金收据所示金额一致；一次性付款的金额必须与总房款一致；银行按揭方式下检查以下事项：A、首付款（含定金）+银行按揭款项是否等于总房款；B、首付款比例（含定金）+银行按揭款比例是否为100%；C、银行按揭款到帐时间应为签约日期后一个月内。
3、以上检查内容必须确认齐全、无误后，方可审核通过，否则不能审核通过。（三）对售楼系统检查监督职责：
1、每天根据前一天现场客户来访、来电及客户成交情况的汇报信息，检查合法管理员是否已对售楼系统检查完毕，并按照《售楼系统检查日报》做相应记录，依此作为对销售人员、合同管理员考核的一项依据。
2、对即将销售楼栋经合同管理员在售楼系统初始化后，必须马上进行以下核查工作：逐套核查每套房屋面积、总价是否正确，以预测面积报告及经审批的价格表为准。（四）对商品房销售管理系统的监督检查职责：
1、每次申请预售证时，当合同管理员完成网上流程、准备提交前，专案经理必须马上在商品房销售网上抽查相关登记内容：①该楼栋物业形态是否正确；②该房屋是否精装修是否正确；③该楼栋建筑结构是否正确；④核查网上每栋面积是否与预测面积报告中一致；⑤每栋抽查30%以上标准层、全部非标准层的面积、价格是否与预测面积报告/备案价格表一致；别墅项目逐套检查。
2、专案经理在每次开盘前至少提前15天监督合同管理员必须提交合同样板到销售助理处进行合同流转会签工作；开盘前5天内合同样板会签意见反馈到销售现场，合同管理员按照会签意见完成网上合同模版制作，专案经理按照会签后的综合意见，逐字检查网上合同模版是否准确。
（五）对客户付款进度的监督检查职责：
根据销售人员在会议上提交的个人《客户逾期签约/付款统计表》，结合合同管理员每天相应核查记录，在现场会议上予以强调，具体到销售人员；会后监督合同管理员立即对以上客户发出催签函、催缴函；在以上函发出第3个工作日即监督合同管理员发出违约函，并要求相关销售人员立即提交《退楼/挞（退）定申报单》/《成交楼宇违约审批表》，经专案经理签字后由合同管理员提交销售助理；专案经理必须针对以上工作及时填写《逾期签约/付款周报》，该表格必须于每周一提交销售助理。
（六）对换房、更名、退定、退楼、特殊优惠及延期付款等的监督管理职责：
销售现场对换房、更名、退定、退楼、特殊优惠及延期付款等情况无申请权和决定权，专案经理对以上情况有监督权，签约时如果出现以上情况，必须检查相应申请表是否具备、签字是否齐全，否则不予通过；特殊情况下由销售经理电话通知专案经理执行，事后3天内专案经理督促销售助理将相应审批表传真至现场存档；以上所有申请专案经理必须在《成交重大变更统计表》中予以记录，该表格必须于每月第一个工作日提交销售助理。二、团队建设职责：
（一）组织、指导销售团队学习职责：
1、组织销售团队学习公司、部门制度：专案经理必须定期/不定期组织新/老销售人员学习公司、部门制度，要求每个销售人员对公司、部门制度规定做到熟悉、掌握，对于制度的不定期考核，结果将作为销售人员、专案经理考核的一部分。
2、组织销售团队学习房地产基础知识：专案经理在每月提交的《销售现场月度工作总结及计划》中列出培训计划，并以书面形式向销售助理提交培训大纲及培训材料。3、组织销售团队学习房地产相关法律、法规：专案经理结合合同管理员每天从相关网上下载的新出台的法律、法规及已有的法律、法规，组织销售人员进行定期/不定期学习，并将学习情况在每月提交的《销售现场月度工作总结及计划》中记录。（二）销售团队培训职责：
1、礼仪培训：专案经理以《礼仪守则》为蓝本，对销售人员进行定期/不定期培训，并将相应培训情况在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。
2、销售说辞的培训：①整体项目销售说辞的培训：专案经理以经公司审核通过的说辞为依据，对销售人员进行不定期培训，必须达到每个销售人员熟练掌握并能灵活运用的目的；②阶段性推出楼栋销售说辞的培训：专案经理根据经审批的阶段性销售说辞，对销售人员进行不定期强化培训；③以上培训情况应在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。3、销售现场阶段性问题汇总培训：①专案经理根据销售现场突发事件进行针对性培训；②专案经理每天根据销售人员《客户疑难问题统计表》中客户提出的疑难问题共同讨论、培训；③专案经理根据策划人员传真的广告内容，先自行分析、研究，对客户可能提出的问题制订相应对策，并在《销售现场广告发布统计表》中予以记录，同时在会议上进行针对性培训；④以上培训情况应在《销售现场月度工作总结及计划》中记录。（三）专题性研究探讨职责：
专案经理根据销售人员的整体学习情况，可以不定期设置专题性讨论：如对销售合同的讨论、某项房地产法律法规的讨论以及某个销售技巧的讨论等；如果需要外力支持，则专案经理可以向销售经理提出书面申请，由销售经理经公司审批后执行；所有的专题性讨论要形成专题性报告，在讨论结束7个工作日内提交销售经理，以上作为专案经理绩效考核的重要方面。三、分析汇报职责：（一）周/月度汇报职责：
1、每周一中午12：00以前专案经理必须以电子邮件形式向销售助理提交反映上周现场情况的《中海苏州项目销售情况统计周报》、《销售现场问题汇总周报》及《逾期签约/付款周报》。
2、每月第一个工作日中午12：00以前专案经理必须以电子邮件形式向销售助理提交反映上月度现场情况的《中海苏州项目销售情况统计月报》、《销售现场问题汇总月报》、《逾期签约/付款月报》、《成交重大变更统计表》、《销售现场月度任务指标书》、《XX项目市调分配表》、《月度考勤表》、《月度排休表》、《月度销售提成表》、《月度竞争楼盘分析报告》及《销售现场月度工作总结及计划》。（二）阶段汇报职责：
1、每次开盘前必须向销售经理提交开盘前15天/7天/5天/3天/1天的《积累客户分析报告》及《销控模拟表》；
2、开盘后5个工作日内专案经理必须提交《XX项目XX楼栋开盘情况分析报告》，该报告必须阐明以下内容：①开盘推出总套数、面积；成交套数、面积、金额；②交筹客户数量、到场客户数量、实际交筹客户成交数量；③交筹客户未到场原因、未成交原因分析；④按户型成交情况统计、成交客户区域统计；⑤销控模拟与实际成交变化分析；⑥开盘当天销售过程中存在问题汇总分析；⑦对开盘流程、方式的优缺点分析；⑧提出现场意见及建议。四、组织协调职责：
（一）销售前期的组织协调职责：
销售前期专案经理就销售说辞部分形成初稿，将需要解释的问题按部门归类提交销售经理，由销售经理统一发部门联系函，专案经理以函的内容为准，组织相关部门培训人员对销售人员进行现场培训，专案经理根据相关部门对问题的解答，形成销售说辞及《销售答客问》，提交销售助理对销售说辞及《销售答客问》进行会签，会签结束后销售助理将会签意见反馈到销售现场，专案经理根据会签意见完善销售说辞及《销售答客问》，并立即对销售人员进行相关培训，培训结束后就相关培训内容由专案经理形成考题，会同销售经理一并对销售人员进行考核，销售人员考核合格后方能上岗。（二）销售过程中的组织协调职责：
1、销售过程中就客户提出的疑难问题，须马上解决的，由专案经理立即与相关部门相关人员联系，得到正确答案后马上向客户进行解释，专案经理必须对该问题及解释进行记录，每周在《销售现场问题汇总周报》中提交，同时将该问题在《销售答客问》中补充、完善，并在晨会/晚会上向销售人员进行培训；可以滞后解释的，专案经理在每周的《销售现场问题周报》中记录提交销售经理，由销售经理向其他相关部门及领导征询意见后通过销售助理反馈现场，专案经理将该问题在《销售答客问》中补充、完善，并在晨会/晚会上向销售人员进行培训。
2、销售过程中销售现场出现问题，需要其他部门协助解决的，由专案经理以部门联系函的形式提交销售助理处，经销售经理审核签字后由销售助理统一发给相关部门及销售现场，专案经理负责对处理进度进行跟踪监督及协调。五、日常管理职责：
（一）主持销售现场晨会/晚会职责：
1、专案经理必须每天准时召开销售现场晨会/晚会，晨会以规定上班时间为准召开，晚会根据现场实际情况召开；专案经理必须监督合同管理员做好会议纪要，同时要求与会人员签字确认；专案经理必须监督合同管理员将会议纪要形成电子文档形式保存；销售经理对该会议纪要随时抽查，作为对专案经理及合同管理员考核的一部分。
2、晨会主要内容：①由合同管理员对前一天的售楼系统登记情况、逾期签约/付款、已提交各种审批表及发函情况进行说明；②专案经理对前一天的客户来访、来电及成交情况进行说明；③专案经理对前一天现场的问题进行回顾；④专案经理对近期部门、公司有关现场的指示及传真至现场的各种审批表进行传达；⑤安排当天的工作。
3、晚会主要内容：①专案经理对当天的来访、来电、成交及市调情况进行总结；②销售人员对逾期签约/付款情况进行汇报；③专案经理当天销售现场出现的问题及客户疑难问题进行总结及解答；④专案经理通报即将开盘的楼盘及时间，并安排相关销售人员进行市调准备；⑤合同管理员就新出台的房地产相关法律法规以文本形式发放到每个与会人员；⑥专案经理可以对新出台的法律法规带领现场人员进行研读和分析。（二）每天进行现场勘察职责：
1、专案经理每天在晨会结束后必须马上巡视售楼处、销售通道及样板房/区，就出现的问题进行记录，现场勘察结果需要立即整改的，马上以电话形式通知销售经理或以部门联系函的形式提交销售助理，由销售经理统一解决；现场勘察结果为建议等不需立即解决的，将问题在每周提交的《销售现场问题汇总周报》中予以反馈；
2、专案经理对以上勘察结果中存在的问题必须在每周提交的《销售现场问题汇总周报》中予以跟踪记录及监督。
（三）现场各种指标的安排、下达及监督考核职责：
1、专案经理针对销售安排，必须将销售任务分解到每周进行安排和下达，具体以《销售现场月度任务指标书》形式，该指标书必须经过销售经理确认，该任务指标包括认筹指标及销售指标，当月内有重大开盘，则将开盘时的指标与正常指标区分安排。
2、认筹指标作为月度综合考评的一部分；销售指标计入销售人员月度考核，具体办法见《二OO七年度苏州公司销售考核指标及奖励办法》。（四）相关竞争楼盘市调安排及监督职责：
1、专案经理将竞争楼盘汇总并分配到相关销售人员，由专人负责跟踪市调，并将《XXX项目市调分配表》提交到销售助理处备案，专案经理必须根据新上市楼盘情况对《XXX项目市调分配表》进行随时更新和完善。
2、专案经理每天监督销售人员的市调情况，并在每天晚会上对市调情况进行总结；并监督销售人员每月25日前提交《XX竞争楼盘月度市调报告》，然后专案经理对所有《XX竞争楼盘月度市调报告》进行整理汇总成《月度竞争楼盘市调报告》于每月第一个工作日提交销售助理。
3、以上任务也作为对销售人员及专案经理考核的依据。（五）现场各种表格的上传下达及审核职责：
1、销售现场具体表格有：①挞（退）楼/挞（退）定申报单；②退多缴总房款审批单；③销售特殊折扣审批表；④客户延期缴款审批表；⑤大定条款变更审批表；⑥销售合同样本会签审批表；⑦在售房源阶段性价格调整审批表；⑧签约合同流转审批表；⑨退诚意金审批单等。
2、以上表格中③、④、⑦及①中退楼、退定、⑤中更名、换房为公司下达之文件，合同管理员接收到销售助理的传真件后必须做相应登记并转交专案经理，专案经理将以上审批表转交给相应销售人员，销售人员签署完相应合同后必须将以上文件一并装入合同档案袋。其他表格由销售人员提交后专案经理应严格审核，表格签署一定要完善、准确，事实属实，专案经理审核签字后由合同管理员提交销售助理，并做好相应签字确认工作。（六）日常现场统计工作：
1、专案经理应做好销售现场物料统计工作，做好《XX现场物料台帐》；对进出销售现场物料，专案经理必须确认数量、质量并做好相应记录，同时及时更新《XX现场物料台帐》；专案经理必须提前做好与物业保安主管的提前沟通工作，在专案经理下班时间，有物料进出必须马上与专案经理沟通，在专案经理的同意下做好相应检查和记录，专案经理正常上班后必须马上将该物料录入《XX现场物料台帐》。
2、专案经理必须做好各项统计工作，如阶段性物业优惠、退诚意金、特殊优惠、换房、更名、退楼、退定、延期付款等。六、后勤工作职责：
（一）对销售人员建档职责：专案经理必须对进、出销售人员建档，具体以《XX销售人员档案表》为准，必须及时记录、更新。
（二）销售工具、道具等申请、保管职责：专案经理对销售现场所需物料必须进行不定期检查，随时做好补充、申请等工作；物料包括：服装、激光笔、文件夹、宣传资料等。（三）销售提成、餐补等提交、报销职责：
1、专案经理必须于每月第一个工作日前，按照统一提成、考勤及综合奖格式，制作好相应提成、考勤及综合奖报表提交销售助理审核。
2、销售现场的餐补及其他需报销的内容，专案经理及时按统一格式制作好，由合同管理员一并提交销售助理。（四）客户投诉的处理职责：
1、该客户投诉包括①客户向销售人员进行的相关投诉；②客户直接向专案经理进行的关于对销售人员等的投诉。以上投诉必须有客户出具的书面投诉。
2、①专案经理接到销售人员提交的客户投诉，根据实际情况可以立即给予答复的，即通过销售人员给客户答复；如需部门/公司协助解决的，则将书面报告通过合同管理员提交销售助理；同时专案经理必须做好《客户投诉跟踪登记表》中的跟踪记录工作。②专案经理接到客户直接投诉后，首先做好客户的安抚、解释工作，如无法解释或超出权限的，必须立即通过合同管理员将该书面投诉传真至销售助理处，专案经理做好相应记录，涉及到销售人员的，专案经理必须做好相应违纪记录。
3、需部门/公司协助解决的，等公司统一解决后，专案经理根据相应处理结果做好《客户投诉跟踪登记表》的登记工作；并就相关情况对销售人员进行针对性培训。
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